UBND TP Hà Nội vừa có Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND, ban hành Quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở.
Quy định này áp dụng đối với đất vườn, ao liền kề với đất ở (trong cùng một thửa) và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư. Không áp dụng đối với đất nông nghiệp do UBND các xã, phường, thị trấn, các Hợp tác xã, các tổ chức khác đang quản lý, sử dụng; đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích; quỹ đất 5%, 10% giao cho hộ gia đình, cá nhân làm kinh tế vườn.
Có 2 căn cứ để quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (SDĐ), đó là Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích SDĐ của hộ gia đình, cá nhân, có ý kiến của UBND cấp xã.
Điều kiện được chuyển đổi
UBND TP đưa ra 4 điều kiện chuyển mục đích SDĐ. Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích SDĐ phải thuộc đối tượng được xét cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ hoặc đã có Giấy chứng nhận quyền SDĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền SDĐ quy định tại các khoản 1,2,5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003; từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất không vi phạm hành chính và bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai.
Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích SDĐ phải là người chấp hành đúng pháp luật đất đai ở địa phương, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận. Thứ ba, diện tích đất xin chuyển mục đích SDĐ phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; không nằm trong chỉ giới mở đường quy hoạch, phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử- văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh- quốc phòng, quy hoạch phòng chống lũ và diện tích dành lối đi sử dụng chung trong khu vực. Thứ tư, diện tích xin chyển mục đích sử dụng không thuộc khu vực phải thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Thời hạn sử dụng lâu dài
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở thì thời hạn SDĐ đối với diện tích được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở là lâu dài.
Đối với các trường hợp đã tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành) thì UBND cấp huyện chỉ đạo các cơ quan chức năng thanh tra, kết luận. Nếu các trường hợp này đến nay phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và từ thời điểm bắt đầu tự chuyển mục đích sử dụng đến nay, người sử dụng đất không có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai bị cơ quan nhà nước lập biên bản hoặc có văn bản xử lý thì được xem xét, xử lý cho phép chuyển mục đích SDĐ theo quy định. Các trường hợp không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ sẽ bị giải tỏa.
Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng
Những hộ gia đình, cá nhân được cho phép chuyển mục đích SDĐ thì giá đất tính thu tiền SDĐ là giá đất theo mục đích sử dụng của đất sau khi chyển mục đích sử dụng tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích SDĐ.
Khi được UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính như sau: Nếu chuyển từ đất vườn, ao liền kề sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền SDĐ tính theo giá đất ở với thu tiền SDĐ tính theo giá đất nông nghiệp. Mức giá này cũng được áp dụng đối với trường hợp thửa đất nông nghiệp có nguồn gốc là đất vườn, ao liền kề được hình thành từ việc chia tách thửa đất sau đó được phép chuyển mục đích SDĐ. Nếu chuyển từ đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở thì thu tiền SDĐ bằng mức chênh lệch giữa thu tiền SDĐ tính theo giá đất ở với thu tiền SDĐ tính theo giá đất nông nghiệp.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau: đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền SDĐ bằng mức chênh lệch giữa thu tiền SDĐ tính theo giá đất ở với thu tiền SDĐ tính theo giá đất nông nghiệp; trường hợp nhận chuyển nhượng quyền SDĐ sau ngày 1/7/2004 mà chưa nộp thuế chuyển quyền SDĐ thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho người chuyển quyền SDĐ theo quy định.
Theo UBND TP, đất vườn, ao liền kề với đất ở là diện tích đất nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư và được xác định là đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận. Đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư là diện tích đất được xác định là đất nông nghiệp khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận, nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy định (thuộc thửa đất lớp thứ 2 kề từ ranh giới ngoài cùng của khu dân cư trở vào trong trung tâm khu dân cư).
Đông Quang
Thứ Sáu, 30 tháng 3, 2012
Quyết định 40 của UBND TP Hà Nội
Quyết định 40 của UBND TP Hà Nội quy định về trình tự chuyển đổi đất xen kẹt và ao vườn liền kề thành đất ở có hiệu lực thi hành từ 1-1-2012. Theo đại diện Sở TN&MT thành phố, văn bản trên sẽ đáp ứng được nhu cầu của nhiều cá nhân, gia đình muốn chuyển đổi đất. Tuy nhiên, nhiều cán bộ đất đai quận/huyện cho rằng vẫn có nguy cơ bế tắc.
Quy định mới về chuyển đất xen kẹt thành đất ở: Tháo gỡ hay tiếp tục bế tắc?
Đất kẹt tại phường Láng Thượng, quận Đống Đa, Hà Nội Ảnh: N.Q.
Loại đất áp dụng quy định này là đất ao vườn liền kề nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư; đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy định, cụ thể là thuộc thửa đất lớp thứ 2 kể từ ranh giới ngoài cùng của khu dân cư. Việc xem xét cho phép chuyển các loại đất trên thành đất ở phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Người muốn chuyển từ đất nông nghiệp xen kẹt, đất ao vườn liền kề thành đất ở phải được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận vào đơn ý thức chấp hành pháp luật đất đai của họ tại địa phương từ trước tới nay.
Trong vòng 10 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã phải xem xét giải quyết theo đơn trong thẩm quyền, thực hiện trích lục bản đồ thửa đất. Phòng TN&MT là đầu mối tiếp nhận hồ sơ từ cấp xã để thẩm định trình UBND cấp huyện quyết định cuối cùng.
Một trong những điểm lưu ý là quy định thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi. Hà Nội không lấy khung giá đất do thành phố ban hành hằng năm là căn cứ để thu tiền sử dụng đất khi cho phép cá nhân, hộ gia đình chuyển đổi đất xen kẹt hoặc đất ao vườn liền kề thành đất ở. Mức giá đất để tính toán nghĩa vụ tài chính cho người có nhu cầu chuyển đổi sẽ do UBND quận - huyện xác định trên cơ sở đề xuất của liên ngành Phòng Tài chính - Kế hoạch (chủ trì) cùng Tài nguyên Môi trường, Quản lý đô thị, Chi cục Thuế và UBND cấp xã có đất.
Khúc mắc về giá đất
Ngày 30-12, ông Lê Thanh Nam, Trưởng phòng Đăng ký thống kê Đất đai (Sở TN&MT Hà Nội), đơn vị soạn thảo quyết định 40, cho rằng, quy định này sẽ giải toả được bức xúc của hàng nghìn trường hợp cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chuyển đổi đất ao vườn liền kề, hoặc đất nông nghiệp xen kẹt thành đất ở lâu nay. Thành phố quy định rõ thời gian giải quyết nhu cầu chuyển đổi của người dân đối với từng cấp phòng ban có thẩm quyền ở quận huyện. Tuy nhiên, đại diện của nhiều Phòng TN&MT lại cho rằng, quyết định 40 chỉ gỡ nút thắt ở một số điểm với đất ao vườn liền kề, còn thực tế đất nông nghiệp xen kẹt vẫn khó có cửa để chuyển thành đất ở. Một cán bộ đất đai huyện Thanh Trì nói: Nếu hiểu theo quyết định 40, tất cả trường hợp đất nông nghiệp được giao theo nghị định 64 trước đây, kể cả đất diện 5% cũng không được chuyển đổi thành đất ở. Đây là điều thiếu thực tế ở Hà Nội vì số thửa đất nằm xen kẽ trong dân cư rất nhiều. “Không thể canh tác vì thiếu hệ thống tưới tiêu, vậy để người dân làm gì với những thửa đất này trong khi tấc đất là tấc vàng ở thủ đô”, vị cán bộ này nói. Đại diện Văn phòng Đăng ký Đất đai quận Tây Hồ than vãn: So với trước đây, quy định mới hầu như không thay đổi, điểm mấu chốt là giá đất để tính tiền sử dụng đất. “Kỳ vọng tháo gỡ ách tắc giải quyết nhu cầu chuyển đất xen kẹt thành đất ở khó thành hiện thực khi mà giá đất không dựa vào khung giá thành phố ban hành hằng năm” - đại diện phía quận Tây Hồ khẳng định. Thậm chí theo lời cán bộ địa chính một số phường ở huyện Gia Lâm, nhiều người dân cho biết, nếu cứ áp giá thị trường để thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi, họ buộc phải chọn giải pháp vi phạm hành chính.
Theo quy định 40, người được chuyển từ đất ao vườn liền kề sang đất ở thì nộp 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với đất nông nghiệp. Nếu chuyển từ đất xen kẹt thành đất ở thì nộp tiền bằng 100% mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với giá đất nông nghiệp.
Quy định mới về chuyển đất xen kẹt thành đất ở: Tháo gỡ hay tiếp tục bế tắc?
Đất kẹt tại phường Láng Thượng, quận Đống Đa, Hà Nội Ảnh: N.Q.
Loại đất áp dụng quy định này là đất ao vườn liền kề nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư; đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy định, cụ thể là thuộc thửa đất lớp thứ 2 kể từ ranh giới ngoài cùng của khu dân cư. Việc xem xét cho phép chuyển các loại đất trên thành đất ở phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Người muốn chuyển từ đất nông nghiệp xen kẹt, đất ao vườn liền kề thành đất ở phải được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận vào đơn ý thức chấp hành pháp luật đất đai của họ tại địa phương từ trước tới nay.
Trong vòng 10 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã phải xem xét giải quyết theo đơn trong thẩm quyền, thực hiện trích lục bản đồ thửa đất. Phòng TN&MT là đầu mối tiếp nhận hồ sơ từ cấp xã để thẩm định trình UBND cấp huyện quyết định cuối cùng.
Một trong những điểm lưu ý là quy định thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi. Hà Nội không lấy khung giá đất do thành phố ban hành hằng năm là căn cứ để thu tiền sử dụng đất khi cho phép cá nhân, hộ gia đình chuyển đổi đất xen kẹt hoặc đất ao vườn liền kề thành đất ở. Mức giá đất để tính toán nghĩa vụ tài chính cho người có nhu cầu chuyển đổi sẽ do UBND quận - huyện xác định trên cơ sở đề xuất của liên ngành Phòng Tài chính - Kế hoạch (chủ trì) cùng Tài nguyên Môi trường, Quản lý đô thị, Chi cục Thuế và UBND cấp xã có đất.
Khúc mắc về giá đất
Ngày 30-12, ông Lê Thanh Nam, Trưởng phòng Đăng ký thống kê Đất đai (Sở TN&MT Hà Nội), đơn vị soạn thảo quyết định 40, cho rằng, quy định này sẽ giải toả được bức xúc của hàng nghìn trường hợp cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chuyển đổi đất ao vườn liền kề, hoặc đất nông nghiệp xen kẹt thành đất ở lâu nay. Thành phố quy định rõ thời gian giải quyết nhu cầu chuyển đổi của người dân đối với từng cấp phòng ban có thẩm quyền ở quận huyện. Tuy nhiên, đại diện của nhiều Phòng TN&MT lại cho rằng, quyết định 40 chỉ gỡ nút thắt ở một số điểm với đất ao vườn liền kề, còn thực tế đất nông nghiệp xen kẹt vẫn khó có cửa để chuyển thành đất ở. Một cán bộ đất đai huyện Thanh Trì nói: Nếu hiểu theo quyết định 40, tất cả trường hợp đất nông nghiệp được giao theo nghị định 64 trước đây, kể cả đất diện 5% cũng không được chuyển đổi thành đất ở. Đây là điều thiếu thực tế ở Hà Nội vì số thửa đất nằm xen kẽ trong dân cư rất nhiều. “Không thể canh tác vì thiếu hệ thống tưới tiêu, vậy để người dân làm gì với những thửa đất này trong khi tấc đất là tấc vàng ở thủ đô”, vị cán bộ này nói. Đại diện Văn phòng Đăng ký Đất đai quận Tây Hồ than vãn: So với trước đây, quy định mới hầu như không thay đổi, điểm mấu chốt là giá đất để tính tiền sử dụng đất. “Kỳ vọng tháo gỡ ách tắc giải quyết nhu cầu chuyển đất xen kẹt thành đất ở khó thành hiện thực khi mà giá đất không dựa vào khung giá thành phố ban hành hằng năm” - đại diện phía quận Tây Hồ khẳng định. Thậm chí theo lời cán bộ địa chính một số phường ở huyện Gia Lâm, nhiều người dân cho biết, nếu cứ áp giá thị trường để thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi, họ buộc phải chọn giải pháp vi phạm hành chính.
Theo quy định 40, người được chuyển từ đất ao vườn liền kề sang đất ở thì nộp 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với đất nông nghiệp. Nếu chuyển từ đất xen kẹt thành đất ở thì nộp tiền bằng 100% mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với giá đất nông nghiệp.
UBND TP Hà Nội vừa ban hành quy định về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở.
Quy định này áp dụng đối với đất vườn, ao liền kề với đất ở (trong cùng một thửa) và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư, không áp dụng đối với đất nông nghiệp do UBND các xã, phường, thị trấn, các Hợp tác xã, các tổ chức khác đang quản lý, sử dụng; đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích; quỹ đất 5%, 10% giao cho hộ gia đình, cá nhân làm kinh tế vườn.
Việc xác định diện tích đất trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất theo chính sách quy định chỉ được tính cho một thửa đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất thì người sử dụng đất được lựa chọn 1 thửa để xác định diện tích trong hạn mức và cam kết, kê khai tiền sử dụng đất của từng lần phát sinh khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Đất xin chuyển mục đích sử dụng không thuộc diện vi phạm quy hoạch, không thuộc diện lấn chiếm, đất sử dụng cho mục đích công cộng…
Thời gian qua, việc mua bán trao tay đất xen kẹt tại các quận mới và quận huyện ngoại thành Hà Nội diễn ra phức tạp, giá đất kẹt chỉ bằng 30-50% so với giá thương mại của những thửa đất thổ cư, đất có sổ đỏ trong cùng địa bàn. Cùng với đó, dịch vụ chạy sổ đỏ cho những mảnh đất kẹt cũng được nhiều cò đất, trung tâm môi giới quảng cáo rầm rộ.
Hương Giang
Việc xác định diện tích đất trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất theo chính sách quy định chỉ được tính cho một thửa đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất thì người sử dụng đất được lựa chọn 1 thửa để xác định diện tích trong hạn mức và cam kết, kê khai tiền sử dụng đất của từng lần phát sinh khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Đất xin chuyển mục đích sử dụng không thuộc diện vi phạm quy hoạch, không thuộc diện lấn chiếm, đất sử dụng cho mục đích công cộng…
Thời gian qua, việc mua bán trao tay đất xen kẹt tại các quận mới và quận huyện ngoại thành Hà Nội diễn ra phức tạp, giá đất kẹt chỉ bằng 30-50% so với giá thương mại của những thửa đất thổ cư, đất có sổ đỏ trong cùng địa bàn. Cùng với đó, dịch vụ chạy sổ đỏ cho những mảnh đất kẹt cũng được nhiều cò đất, trung tâm môi giới quảng cáo rầm rộ.
Hương Giang
Đăng ký:
Bài đăng (Atom)